Fondsrådet har offentliggjort en afgørelse af 11. april 2011, der vedrører beregning af dagsværdien for investeringsejendomme.

Virksomheden havde pr. 30. juni 2009 indregnet investeringsejendomme, som udgjorde 93 % af aktivsummen, til skønnet dagsværdi. Virksomheden blev pålagt at:

  • Beregne dagsværdien af investeringsejendomme pr. 30. juni 2009 i overensstemmelse med IAS 40 og indsende disse beregninger (forsynet med en revisorerklæring med høj grad af sikkerhed) til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen samt resultatopgørelse og balance i hovedposter med den således opgjorte dagsværdi pr. 30. juni 2009 inkl. sammenligningstal.
  • Behandle ovenstående som rettelse af fejl, hvis den nye beregning af dagsværdien viser, at de tidligere offentliggjorte oplysninger om ejendomsværdien er udtryk for en væsentlig fravigelse af IAS 40. Virksomheden skal i så fald hurtigst muligt offentliggøre korrigerende/supplerende information, hvoraf det fremgår, hvordan fejlen har påvirket de enkelte regnskabsposter i årsrapporten (herunder påvirkning af sammenligningstal).

I virksomhedens årsrapport for 2008/09 fremgår det af anvendt regnskabspraksis, at den har anvendt DCF-modellen til at opgøre dagsværdien af investeringsejendomme, og at pengestrømme er tilbagediskonteret med en tilbagediskonteringsfaktor (WACC), der er korrigeret for den enkelte ejendoms risiko. E&S har konstateret, at afkastkravet er faldet med 1,2 % i forhold til regnskabsåret før.

Det er Fondsrådets vurdering, at virksomheden ikke i tilstrækkelig grad har sandsynliggjort, at den metode, der konkret blev anvendt til at opgøre dagsværdi for investeringsejendommene efter DCF-modellen, er anvendelig. Gældsandelen ved handel med ejendomme estimeres i modellen på baggrund af egenkapitalandelen i en peer group, uden at det er sandsynliggjort, at dette er udtryk for den almindeligt anvendte gældsandel ved faktiske ejendomshandler. Det er samtidig Fondsrådets vurdering, at virksomheden ikke har dokumenteret, at de udførte beregninger af dagsværdien af investeringsejendomme pr. 30. juni 2009 (og 30. juni 2008) er foretaget på et pålideligt datagrundlag.

Virksomheden blev pålagt at foretage beregningerne på et pålideligt datagrundlag, som skal anvendes konsistent, og de elementer, der indgår i beregningen (bl.a. egenkapitalomkostningen, gældsandel og fremmedkapitalomkostningen), skal være konsistente og udtryk for situationen på balancedagen. Virksomheden skal herunder kunne dokumentere de respektive tillæg/præmier, der udgør forskellen imellem den anvendte egenkapitalomkostning og den risikofrie rente.

Relaterede links