I 1999 blev den nugældende Erhvervslejelov vedtaget med ikrafttræden pr. 1. januar 2000.

Loven gælder også for lejekontrakter indgået før år 2000, men for disse lejemål gælder en række overgangsregler.

Indtil år 2000 var såvel beboelseslejemål som erhvervslejemål reguleret i Lejeloven, der indeholder en række beskyttelsesregler, der ikke kan fraviges til skade for lejer.

En af de markante nyskabelser i Erhvervslejeloven er, at der nu kun gælder ganske få ufravigelige regler, og erfaringerne fra lovens første 8 år er, at udlejernes lejekontraktsforslag er blevet meget omfattende og ofte indeholder bestemmelser, som lejerne næppe ville have accepteret, hvis de havde haft fuldt overblik over indholdet.

Erfaringerne som advokat i sådanne erhvervslejesager er da også, at det næsten altid lykkes at få ændret lejekontraktsudkastet på en række centrale punkter, når der argumenteres fornuftigt for det overfor udlejer.

I det følgende vil jeg gennemgå nogle eksempler på forhold, som bør have særlig opmærksomhed:

 

LEJEREGULERING

Det har i mange år været almindeligt, at lejen reguleres en gang om året i forhold til udviklingen i nettoprisindekset, hvilket sikrer, at lejen bevarer sin realværdi.

I de senere år er hovedreglen, at udlejer betinger, at lejen følger indekset, men dog minimum forhøjes med 2 % eller 3 %. Det vil sige, at lejen således forhøjes, også selvom indekset er faldet. Hidtil har dette ikke givet problemer, fordi indekset hidtil er steget hvert år, men ingen bør blive overrasket, hvis vi kommer til at opleve fald i indekset.

Lejeregulering med 3 % pr. år i en periode med faldende indeks vil hurtigt få lejen til at blive for høj i forhold til markedslejen. Her sikrer lovens § 13, at lejer så kan kræve lejen nedsat, hvis lejen væsentligt overstiger markedslejen.

Problemet for mange lejere er, at de har indgået på lejekontrakter, hvor der er indføjet, at lejer ikke kan gøre brug af § 13, der i den nugældende lov er blevet fravigelig.

 

AFSTÅELSESRET

Erhvervslejere skal have såkaldt afståelsesret for at have ret til at forlange, at udlejer skal acceptere, at en køber af lejers forretning kan overtage lejemålet på uændrede vilkår.

Ifølge erhvervslejeloven har lejer som udgangspunkt ret til afståelse, men reglen er fravigelig. Lejer bør derfor sikre, at der er afståelsesret, hvad de fleste lejere da også har. Desværre for lejer er der ofte føjet til, at vel er der ret til afståelse, men udlejer kan stille krav om vilkårsændringer, herunder lejeforhøjelse.

En sådan tilføjelse medfører, at lejer ved afståelse er nødt til at forhandle de nye lejevilkår med udlejer, hvilket selvsagt svækker værdien af afståelsesretten, - ja mange mener, at afståelsesret kombineret med ret for udlejer til at kræve vilkårsændringer, reelt ikke er en afståelsesret. Virkeligheden er jo, at lejer får en lavere pris for sin forretning, jo højere den nye leje bliver.

 

VEDLIGEHOLDELSE

Hovedreglen i erhvervslejekontrakter er, at udlejer har vedligeholdelsespligten udvendig og lejer indvendig. I de moderne lejekontrakter udspecificeres lejers vedligeholdelsespligt i alle detaljer, ligesom det normalt tilføjes, at lejers pligt også omfatter pligt til ”fornyelse”.

Lejer bør her gøre sig klart, om man ønsker at vedligeholde og om fornødent forny, eksempelvis vand, kloak og/ eller el-installationer skjult i gulve, vægge og lofter. Ofte accepterer udlejer, at lejers pligter begrænses til ”synbare og umiddelbart tilgængelige installationer”. Føler lejer sig nødsaget til at påtage sig pligter – også vedrørende skjulte installationer - bør risikoen søges begrænset via tegning af relevante forsikringer.

 

AFKALD PÅ ERSTATNING

Det er et nyere fænomen, at enkelte udlejere indføjer i deres kontraktsudkast, at lejer ikke kan gøre krav på erstatning hos udlejer, selvom denne ville være erstatningsansvarlig overfor lejer.

Ingen lejer bør naturligvis acceptere en sådan ansvarsfraskrivelse, - heller ikke hvis den pakkes ind i, at udlejer er ansvarlig for fejl og forsømmelse - men ansvaret begrænses til fx. 1 måneds leje. Dette rækker næppe langt, hvis lejers varelager er gået tabt.

 

§ 14

Ved den nye Erhvervslejelov blev der indført en ny regel i lovens § 14. Denne regel muliggør, at udlejer efter 8 år reelt uden grund og uden erstatning kan opsige lejer.

§ 14 er kun gældende, hvis den er aftalt i lejekontrakten, og hvis lejer ikke har accepteret § 14, kan lejer kun opsiges efter de strenge og ufravigelige opsigelsesregler i loven.

De anførte eksempler er kun nogle få blandt mange, som erhvervslejere bør være opmærksom på.

Erhvervslejekontrakter er ofte på både 10, 15 og 20 tætskrevne sider og henviser ofte til Erhvervslejelovens ca. 89 paragraffer, så lejers eneste realistiske mulighed er at søge bistand hos en lejekyndig advokat inden kontrakten underskrives, så det er – måske ikke overraskende – også rådet herfra.