Folketinget har vedtaget nogle ændringer af konkursloven, som kan få betydning for udlejere, og navnligt udlejere af erhvervslejemål. Ændringer er endnu ikke trådt i kraft, og ikrafttrædelsestidspunktet kendes endnu ikke, da skifteretterne og Erhvervs - og Selskabsstyrelsen skal have mulighed for at indrette sig på de nye regler. De ændringer, som vil blive skitseret her omhandler konkurslovens kapitel 7, der vedrører gensidigt bebyrdende aftaler herunder aftaler om leje af hus eller husrum. Det skal pointeres, at det ikke er samtlige ændringer, der vil blive omtalt i nærværende.

Det følger af konkurslovens § 55, at konkursboet kan indtræde i de af skyldneren indgåede gensidigt bebyrdende aftaler fx. en lejeaftale. Konkursboet har altså mulighed for at fortsætte eller opsige en lejeaftale, og dermed kan man som udlejer få et konkursbo som lejer. Det ses, at konkursboet fortsætter elejaftalen eksempelvis for at færdiggøre igangværende ordre omend det ikke er det typiske.

De nye regler, som bl.a. findes i konkurslovens § 55, stk. 3, medfører, at et konkursbo, der har valgt at indtræde i en løbende gensidigt bebyrdende aftale, som fx. en lejeaftale, med de regler “i hånden” kan opsige en lejeaftale med en måneds varsel. Udlejeren vil dog kunne kræve erstatning for det tab, som udlejeren måtte lide som følge af opsigelsen med en måneds varsel, medmindre konkursboet kunne have opsagt med forkortet varsel - i forhold til det aftalte opsigelsesvarsel i lejekontrakten - i henhold til konkurslovens § 61. Opsigelse i henhold til konkurslovens § 61 kaldes konkursregulering i daglig tale.

Med de regler, som gælder i dag, kan et konkursbo, som har valgt at indtræde i fx. en lejeaftale, opsige lejeaftalen med et kortere varsel end det som måtte følge af lejeaftalen - konkursregulering, jf. konkurslovens § 61. Konkurslovens § 61 indeholder en bestemmelse om, at et konkursbo, som er indtrådt i fx. en lejeaftale, kan opsige med et sædvanligt og rimeligt varsel uanset, at lejeaftalen er uopsigelig eller indeholder et langt opsigelsesvarsel. Det interessante bliver i så fald, hvad et sædvanligt og rimeligt varsel er, hvilket naturligvis afhænger af, hvilken gensidigt bebyrdende aftale der er tale om. Er det en erhvervslejeaftale vil et sædvanligt og rimeligt varsel typisk være mellem 6 til 12 måneder.

Når vi har læst ovenstående vil de fleste af os dødelige nok tænke; og har det mon betydning for mig som udlejer? Og kan man klippe håret af en skaldet? Det sidste kan der med usædvanlig sikkerhed svares nej til, mens det første spørgsmål er mere vanskeligt at give et entydigt svar på, da det bl.a. afhænger af de midler/aktiver, som der findes i konkursboet.

Når vi beskæftiger os med konkursboer er det en nærliggende at tro, at man ikke skal forvente at få betalt det man måtte have til gode fx. Huslejer - for som sagt kan håret jo ikke klippes af en skaldet. Imidlertid er konkursloven så “snedigt” indrettet, at den sondrer mellem de forskellige typer af krav - også kaldet konkursordnen. Denne sondring betyder, at visse krav bliver betalt, mens andre i bedste fald opnår en dividende, som sjældent er mere end et sølle plaster på såret.

Indtræder et konkursbo i en lejeaftale, og foretager konkursboet samtidig konkursregulering - altså opsiger med et rimeligt og sædvanligt varsel, men med et kortere varsel end det, der måtte følge af lejeaftalen - så vil huslejerne i frem til ophør blive massekrav, og det betyder, at huslejerne bliver betalt fuldt ud! Med ændringen af konkursloven - altså den nye konkurslovs § 55, stk. 3, hvor et konkursbo kan opsige med et varsel på en måned - er det alene den ene måned, som bliver massekrav, og som med sikkerhed bliver betalt fuld. Eksemplificeret betyder det for en udlejer, at med de nugældende regler vil huslejerne for 6-12 måneder blive betalt, mens de nye regler medfører, at alene en måneds husleje vil blive betalt. Der er altså tale om en “forringelse” af udlejers retsstilling, som i eksemplet kan have en værdi på op til 11 måneder. Dermed ikke sagt, at udlejerne i hver eneste situation økonomisk vil blive stillet ringere med lovændringen, men risikoen er bestemt til stede.

Som nævnt vil en udlejer kunne kræve erstatning for det tab, som opsigelsen med en måneds varsel, har medført, men et sådant erstatningskrav vil være et såkaldt simpelt krav, hvilket (u)populært sagt betyder, at udlejer kan stille sig op i køen af kreditorer, og håbe på en høj dividende, men som sagt kræver en høj dividende nok en hjælpende hånd fra Moses eller lignende personager, som denne gang ikke kan “nøjes” med at skille vandene!

Det næste spørgsmål, som påkalder sig interesse er, hvorvidt istandsættelseskravet er massekrav eller simpelt krav. Ordlyden af den nye konkurslovs § 56, stk. 2 siger, at vederlag fx. huslejer frem til opsigelsesvarslets udløb skal have status af massekrav. Ordet frem er det kedelige ord i sætningen, da istandsættelseskravet jo først rejses efter opsigelsesvarslets udløb, og taget på ordlyden betyder det, at istandsættelseskravet bliver et simpelt krav. Hvorvidt det har været hensigten med ændringen af konkurslovens § 56, stk. 2 skal jeg lade være usagt, men det er bestemt ikke utænkeligt, og er det tilfældet er der blot at håbe på, at der er indbetalt tilstrækkeligt i depositum. Summa summarum er altså, at ændringerne i konkursloven kan få betydning for udlejere.