Tilbage i 2006 gik der, forståeligt nok, et ”gys” gennem mange udlejere, da de læste dommen U 2006.1899V. Dommen fastslog, at en bestemmelse om et års uopsigelighed, som var en fravigelse af lejelovgivningens almindelige regler, anført i typeformularens/lejekontraktens § 11, ikke var gyldig, eftersom bestemmelsen ikke var særligt fremhævet. I en nylig dom TBB2010.232, ligeledes afsagt af Vestre Landsret, fastslår Landsretten, at det af typeformularens/lejekontraktens almindelige tekst tydeligt fremgik, at eventuelle fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler var anført i lejekontraktens § 11, hvorfor disse vilkår var gyldige og i overensstemmelse med lejelovens § 5. Det kan – set i skæret af VM i fodbold – med rette anføres, at der nu står 1-1, og dermed er der fortsat en vis usikkerhed om, hvorvidt bestemmelser, som fraviger lejelovgivningens almindelige regler, anført i typeformularens § 11 er gyldige.
Kravet om fremhævelse af bestemmelser, der fraviger lejelovgivningens almindelige bestemmelser eller som der direkte står i lejelovens § 5: ” Anvendes der blanketter[1] ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige.”
Lejelovens § 5, stk. 1 indeholder det, som i daglig tale kaldes for ”det dobbelte fremhævelseskrav”, og heri ligger, at blanketter/standardiseret lejekontrakter dels skal indeholde en bestemmelse, der angiver, hvorfor visse bestemmelser er fremhævet, og disse bestemmelser skal endvidere selv være fremhævet.
U2006.1899V omhandlede, som nævnt, en tvist omkring et vilkår om et års uopsigelig for lejer, og dermed et vilkår, som fraviger lejelovgivningens almindelige regler. Som lejekontrakt var anvendt den af By – og Blogministeriet den 3. september 2001 autoriserede blanket, og dermed var lejekontrakten reguleret af lejelovens § 5, stk. 1. I lejekontraktens § 11, som med fede typer bar overskriften Sådanne aftaler vil kunne medføre, at lejeren opnår færre rettigheder eller pålægges større forpligtelser end efter de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen.” Herefter var således, med almindelig ensartet skrift, anført en række bestemmelser som fraveg lejelovgivningens almindelige regler herunder vilkåret om et års uopsigelighed for lejer. Boligretten kom frem til, at bestemmelsen om et års uopsigelighed var ugyldig, idet bestemmelsen ikke var særligt fremhævet i overensstemmelse med det i lejelovens § 5, stk. 1 anførte. Landsretten stadfæstede i byretten afgørelse i henhold til grundene, og dermed var det ”gysertid”.
I TBB2010.323V var der tale om en lignende situation, hvor der med almindelig skifttype i typeformularens § 11 var indsat en bestemmelse om, at fristen i lejelovens § 98, stk. 2 var forlænget til tre måneder, og bestemmelser var dermed en fravigelse af lejelovens almindelige regler, og derfor reguleret af lejelovens § 5, stk. 1. Ikke overraskende, og i og for sig forståeligt nok, kom boligretten til, at bestemmelsen om, at fristen i lejelovens § 98, stk. 2 var forlænget til tre måneder ikke var gyldig, idet bestemmelsen ikke var fremhævet på en måde, som opfyldte lejelovens § 5, stk. 1. Det forståelige i boligrettens resultat er naturligvis alene, at den blot fulgte landsrettens afgørelse i U2006.1899V. Landsretten kom, og heldigvis for det, til det modsatte resultat med følgende begrundelse: ”I lejekontraktens trykte tekst er der på tydelig måde angivet, at eventuelle fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler er anført i kontraktens § 11, og det er ubestridt, at § 11i alt væsentligt kun indeholder vilkår, der fraviger lejelovgivningen. Under disse omstændigheder, og selv om § 11 er omfattende, er aftalen om, at udlejers frist efter lejelovens § 98, stk. 2, forlænges til 3 måneder, fremhævet i overensstemmelse med lejelovens § 5 og gyldig.”
Som nævnt indledningsvis foreligger der nu to domme fra Vestre Landsret, men desværre med hver sit resultat, men den alt overvejende opfattelse blandt såvel praktikere som teoretikere er, at den seneste dom er den ”rigtige”! U2010.323V fastslår, at fremhævelse af bestemmelser, som fraviger lejelovgivningens almindelige regler kan ske ved, at anfører sådanne bestemmelser i § 11, og tillige gøre opmærksom på, at § 11 netop indeholder sådanne bestemmelser. Til gengæld er det ikke en gyldighedsbetingelse, at bestemmelserne er skrevet med en anden skrift type end den øvrige del af lejekontrakten. Det skal dog bemærkes, at Landsretten i præmisserne i U2010.323V anfører, ”at § 11 i alt væsentligt kun indeholder vilkår, der fraviger, der fraviger lejelovgivningen.” Denne præmis må tages til udtryk for, at § 11 alene bør indeholde bestemmelser, som fraviger lejelovgivningens almindelige regler.
Konklusionen må være, at bestemmelser i lejekontraktens § 11 fortsat skal være særligt fremhævet, og ifølge den seneste af to domme fra Vestre Landsret er der ikke herudover formkrav, og dermed ”står det vel 1-1”, omend udlejerne kan siges at have fået tilkendt et ”straffespark”!