Præsentation af boligen

Salgsopstillingen tjener til at visualise og beskrive den boligen, som er til salg. Det ligger i sagens natur, at ejendomsformidlere beskriver og præsenterer boligen på den mest positive måde i salgsopstillingen.  I forhold til de ofte rosende beskrivelser og spændende fotos, bør man bevare en portion sund skepsis.

 

Faktiske oplysninger

Udover oplysning om den udbudte kontantpris, beskrivelse og fotos af boligen er det lovbestemt, at salgsopstillingen skal indeholde en lang række fakta om boligen, herunder brutto og nettoudgifter, forsikringsforhold, anvendelsesudgifter m. m.  

I salgsopstillingen finder man således oplysninger om, hvornår boligen er bygget, hvor mange kvadratmeter boligen og grunden er på, hvornår der er lavet ændringer/tilbygninger, forureningsforhold, hvad varmeforbruget beløber sig til og hvilke hårde hvidevarer, der medfølger i handlen

Endvidere indeholder salgsopstillingen oplysninger om, hvad det koster at eje boligen (årlige brutto- og nettoudgifter til  skatter, forsikringer, foreningsbidrag m. m.)  herunder oplysninger om eksisterende lån, som kan overtages.

Er der i salgsopstillingen et finansieringsforslag, er man ikke forpligtet til at benytte forslaget. Man kan  i stedet vælge sit eget finansieringsforslag for eksempel det, man får tilbudt gennem sin bank.

 

Arealer

Ved salg af ejerlejligheder skal det tinglyste areal fremgå af salgsopstillingen. Det tinglyste areal er det areal, som nogenlunde svarer til det, som man ser, når man går rundt i ejerlejligheden. Det opmåles fra ydervæggenes ydersider og ind til midten af skillevægge mod nabolejligheder.

Bruttoboligarealet medtager for ejerlejligheder også andele af fælles adgangsarealer. Bruttoarealet, kan læses i BBR-udskriften og derfor også kaldes BBR-arealet, er normalt ca. 10 % større end det tinglyste areal, idet bruttoarealet medtager arealer, som ikke ligger inde i lejligheden.

Bruttoarealet bliver også benyttet til at oplyse størrelsen af huse, rækkehuse og villalejligheder. I salgsopstillingen for huse, rækkehuse og villalejligheder indgår bruttoarealet. For disse boliger sker opmålingen i overensstemmelse med arealbekendtgørelsen, idet arealerne opmåles fra ydervæggenes ydersider.  Arealerne fremgår af BBR-udskriften. 

 

Strengt ansvar for ejendomsmægleren

Ejendomsmægleren har et strengt ansvar for at alle oplysningerne i salgsopstillingen er korrekte, og ejendomsformidleren har pligt til at opdatere salgsopstillingen, således at den er helt frisk, når købsaftalen underskrives.

Man skal være opmærksom på, at mens der stilles strenge krav overfor ejendomsformidleren om at oplysningerne i salgsopstillingen skal være korrekte, stilles der ikke nogen krav til de oplysninger, som en privat person udarbejder i en salgsopstilling, f.eks. i forbindelse med et selvsalg.

 

Ejendomsmæglerens samarbejdspartnere og økonomiske interesser

Salgsopstillingen skal også indeholde oplysninger om hvilke samarbejdspartnere ejendomsmægleren har aftaler med.

Langt de fleste ejendomsmæglere har samarbejdsarbejdsaftaler med realkreditinstitutter og forsikringsselskaber. Man bør være opmærksom på, at ejendomsformidleren tjener penge på at sælge realkreditlån og forsikringer for sine samarbejdspartnere.

Som køber skal man derfor gøre sig klart, at ejendomsmægleren vil gøre meget for at sælge de lån og forsikringer, som ejendomsmægleren tjener penge på. Som køber skal man passe på ikke at komme i ejendomsmæglerens "lomme", fordi det hele pludseligt bliver så nemt. Som køber bør man altid få tilbud på lån fra sin egen bank og få et tilbud på husforsikring mv. fra sit eget forsikringsselskab.

De fleste ejendomsmæglere vil også forsøge at tilbyde at skrive skødet for køberen. Det er uheldigt, at ejendomsmæglere tilbyder at skrive skødet, for så er man som køber ganske prisgivet ejendomsmægleren gennem hele handelsforløbet, og som køber finder man måske aldrig ud af -  eller først for sent  - om der kunne være handlet til en lavere pris, om der er fejl og manglende oplysninger i materialet, om forsikringstilbuddene er de bedste og om der i det hele taget var ting, som kunne gøres bedre. 

Opstår der konflikter med sælgeren ved handlens gennemførelse vil man også opleve, hvordan ejendomsmægleren pludselig trækker sig, da han som udgangpunkt er og bliver sælgers mand.

Som køber bør man altid rette henvendelse til en uafhængig boligadvokat, som alene varetager købers interesser og ikke ejendomsmæglerens økonomiske interesser og realkreditinstitutter og forsikringsselskabers økonomiske interesser.    

 

Handelsomkostninger

I salgsopstillingen fremgår det også, hvad man som køber får af udgifter i forbindelsen med købet.

Handelsomkostningerne er blandt andet udgifter til registreringsafgift til staten, som skal betales, når skødet tinglyses. Endvidere udgiften til den boligadvokat, som hjælper køber med rådgivningen om købet og handlens gennemførelse i alle detaljer.

Registringsafafgiften til staten er normal af ganske betydelig størrelse. Afgiften beregnes med 0,6% af handelsprisen/seneste offentlige vurdering, hvis vurderingen er højere end handelsprisen + et fast tillæg på 1.400 kr.

Udgiften til boligadvokaten er ofte ganske beskeden i forhold til de millionbeløb, som de flest ejendomme handles til, og man bør altid have en uvildig og ansvarsforsikret boligadvokat til at repræsentere sig ved et boligkøb.

 

Bruttoudgiften

Bruttoudgiften er lig med ejerudgiften det første år ved den på beregningstidspunktet kendte rente.

Bruttoudgiften dækker således over de samlede udgifter ved at eje boligen i det første år - også opgjort pr. måned i salgsopstillingen- inklusiv betaling af renter og afdrag på lån. Renterne på lån kan trækkes fra i skat med en gennemsnitlig værdi på ca. 33%. I bruttoudgiften er der ikke taget højde for denne skattefordel.

Bruttoudgiften er beregnet på baggrund af sælgers finansieringsforslag. Hvis man vælger en anden finansiering gennem sin bank, vil udgiften  selvfølgelig blive anderledes. De udgifter, som fremgår af salgsopstillingen, er baseret på 80´s obligationslån til en fast rente og med afdrag. Vælger man et etårigt rentetilpasningslån uden afdrag vil det i salgsopstillingen vise en mærkbar mindre bruttoudgift. 

Man kan sige, at har man råd til at købe et hus med et fastforrentet obligationslån med afdrag, burde der ikke dukke økonomiske overraskelser frem efter man har overtaget boligen.

 

Nettoudgiften

Nettoudgiften er lig med bruttoudgiften efter fradrag af skattemæssige fradrag og med tillæg af ejendomsværdiskat. 

Nettoudgifter giver således et retvisende billede af de samlede nettoudgifter efter skat, som der er ved at eje en bolig, bortset fra udgifter til varme, vand og el (forbrugsudgifter), som ikke er indregnet i nettoudgiften.

 

Vedligeholdelsesudgifter

De forventede årlige vedligeholdelsesudgifter til løbende vedligeholdelse af boligen fremgår ikke af salgsopstillingen og er ikke indregnet i hverken brutto eller nettoudgiften. Der kommer selvfølgelig udgifter til vedligeholdelse af en bolig, og man bør derfor i sit private budget indregne et passende årligt beløb, måske i først omgang til at spare op, så pengene er der, også når der opstår pludselige behov for større vedligeholdelsesarbejder.