Hvis en lejer fraflytter sit lejemål, før det lovbestemte eller aftalte varsel udløber, skal lejer i henhold til erhvervslejeloven og lejeloven betale leje for tiden, indtil lejemålet kunne være bragt til ophør med aftalt varsel. Udlejer skal dog i henhold til erhvervslejeloven og lejeloven bestræbe sig på at genudleje lejemålet hurtigst muligt. Udlejer har således en tabsbegrænsningspligt. Den leje udlejer opnår ved genudlejning skal trækkes fra hans krav mod den tidligere lejer på leje i opsigelsesperioden. Dette indebærer, at såfremt udlejer opnår at leje lejemålet ud til den samme eller højere leje i hele opsigelses-perioden, skal lejer ikke betale erstatning. Lejer skal dog også erstatte udlejers øvrige tab ved den uberettigede fraflytning, herunder fx. omkostninger til mægler, annoncering og til en eventuel udsættelsesforretning, m.m.

Såfremt udlejer genudlejer lejemålet i opsigelsesperioden til en højere leje end den tidligere leje er spørgsmålet, om lejer kan modregne en ”merleje”, såfremt udlejer først genudlejer lejemålet efter en periode eller har et øvrigt erstatningskrav i form af mægleromkostninger etc.

Ved ”merleje” skal altså forstås, at udlejer lejer lejemålet ud til ny lejer til en højere leje end den som den tidligere lejer betalte, og derved i princippet opnår en gevinst ved, at lejer uberettiget opsagde lejemålet.

Højesteret har ved dom af den 16. august 2012 taget stilling til dette spørgsmål. Lejeren opsagde uberettiget sit erhvervslejemål, hvorefter udlejer rejste krav om erstatning. Udlejeren genudlejede efter en periode lejemålet til en højere leje end tidligere. Lejeren påstod herefter ”merlejen” modregnet i udlejerens øvrige tab, der bl.a. vedrørte avancetab på leje i perioden, indtil lejemålet blev genudlejet. Højesteret udtalte, at den gevinst udlejer opnår ved udlejning efter, at lejer har opsagt lejemålet er den tidligere lejer uvedkommende, hvorfor der ikke kan ske modregning.

Det kan derfor konkluderes, at udlejers erstatningskrav ved lejers uberettigede opsigelse ikke skal reduceres med den ”merleje”, som udlejer opnår ved en eventuel genudlejning i opsigelsesperioden. Sagen Højesteret tog stilling til angik et erhvervslejemål, men det må antages, at et tilsvarende princip gælder for boliglejemål.