Når en bolig kommer på tvangsauktion er det udtryk for, at ejeren ikke er i stand til at betale sine kreditorer. Ejeren har ofte forsøgt at sætte boligen til salg på almindelig vis, men uden held, hvilket ses oftere nu, hvor det generelt set går lidt langsommere på boligmarkedet.

Den kreditor, som ønsker huset sat på tvangsauktion, er normalt repræsenteret ved en advokat (også kaldet ”rekvirenten”). Advokaten udarbejder en salgsopstilling samt en beskrivelse af ejendommen. En annonce med beskrivelse af ejendommen samt oplysninger vedrørende tvangsauktionen indrykkes altid i Statstidende samt i dagspressen efter nærmere aftale med fogedretten. Salgsopstilling samt diverse bilag vedrørende boligen kan normalt rekvireres hos den aktuelle fogedret samt hos advokaten. Ofte ligger materialet også på advokatens hjemmeside, www.bolighandel.dk eller på www.tvangsauktioner.dk.

Besigtigelse
Ved tvangsauktioner kan man ikke, som ved almindeligt salg, blot aftale en besigtigelse. Man må i stedet komme på det tidspunkt, hvor der er annonceret officiel besigtigelse, idet dette sker med deltagelse af fogedretten.

Det er ikke altid, at ejerne er lige venligt stemt over for, at der gives adgang til besigtigelse. Derfor kan man af og til kan opleve, at en besigtigelse kun kan gennemføres, fordi fogedretten giver tilladelse til, at en låsesmed låser op til boligen, og det er bestemt ikke altid, at boligen er hverken ren eller pæn.

Afhængig af hvor attraktiv boligen er, kan der møde rigtig mange op til en besigtigelse. Forholdene er således langt fra optimale for en ordentlig gennemgang af boligen – og man har normalt ikke mulighed for at komme igen flere gange. Det er derfor vigtigt, at man er velforberedt, og at man eventuelt allierer sig med en bygningssagkyndig, som kan deltage, idet der ikke udarbejdes tilstandsrapporter og dermed heller ikke ejerskifteforsikringer på den slags boliger. Generelt er det endog meget vanskeligt for en auktionskøber, at påberåbe sig mangler og ulovligheder ved ejendommen efterfølgende. Man skal i øvrigt også være opmærksom på, at der normalt ikke er afsat voldsom meget tid til besigtigelsen, så det gælder om at vide, hvad man vil tjekke inden for den sparsomme tid, som er til rådighed.

Dokumenter
Som nævnt gives der adgang til en lang række dokumenter, som man gør klogt i, at sætte sig ordentligt ind i – inden auktionen. Derfor bør man her, såvel som i almindelige ejendomshandler, kontakte en god boligadvokat, som kan gennemgå alle dokumenter og rådgive om betydningen heraf. Det kan også være nyttigt, at få boligadvokaten til at vejlede om, hvordan tvangsauktionen rent praktisk foregår, og hvordan man skal forholde sig, hvis man ønsker at byde.

Det allerbedste er imidlertid, at få boligadvokaten til at deltage i selve auktionen, da det hele går meget hurtigt under selv auktionen – og der er ikke nogen fortrydelsesret! Ofte møder der også mange professionelle tvangsauktions-opkøbere op, og derfor kan man som privat-person godt føle sig på gyngende grund, hvis man ønsker at deltage i budgivningen.

Man skal i øvrigt være opmærksom på, at ejeren af boligen har adgang til at afværge auktionen, hvis han kan fremskaffe det skyldige beløb. En auktion kan afværges helt frem til, at der falder hammerslag på auktionen. Man skal derfor være forberedt på, at alle forberedelserne kan være spildt.

Auktionen
Tvangsauktioner afholdes i fogedretten og mødet ledes af fogeden. Rekvirenten giver en kort beskrivelse jf. salgsopstillingen, ligesom han kan besvare evt. supplerende spørgsmål kortfattet. Det er i øvrigt ganske normalt, at der i forbindelse hermed fremkommer nye oplysninger eksempelvis om forøgede omkostninger eller andet. Herefter kan der bydes, og der gives hammerslag til højestbydende.

I forbindelse med en tvangsauktion tror mange, at budsummen er det beløb, som køber skal betale. Det er imidlertid altid et større beløb, der skal betales, idet man bl.a. skal tillægge ”størstebeløbet”, som er anført i salgsopstillingen. ”Størstebeløbet” består bl.a. af restancer fra ejendomsskatter og rekvirentens omkostninger samt mødesalær. Man skal også tage højde for, at nogle af de lån, der skal indfries, måske kun kan indfries til overkurs. Det er med andre ord en stor fordel på forhånd at have gennemgået dette med sin boligadvokat, så man nøjagtig ved, hvor langt man vil gå i en budgivning, og hvad købet herefter reelt vil koste en.

Når man byder, skal man kunne stille med hele budsummen kontant eller med en ubetinget bankgaranti eller bankcheck, som skal lyde på totalbeløbet. Alternativt kan advokaten eventuelt indestå for beløbet.

Afslutningsvist kan det nævnes, at en auktion ikke nødvendigvis er endelig, idet ejeren eller en panthaver kan begære en ny auktion. Den højestbydende skal i den situation kunne stille garanti for pengene, indtil ejendommen er solgt på ”2 auktion”, hvor der gives endeligt hammerslag. En ny auktion vil typisk finde sted op til 4 uger efter den første auktion.

Fogedretten udarbejder et såkaldt auktionsskøde til den budgiver, som ender med at blive højestbydende, og den hidtidige ejer skal i princippet omgående fraflytte ejendommen. Hvis dette ikke sker, kan fogedretten bistå den nye ejer med hurtigt at sætte den tidligere ejer ud af boligen.

BOLIGadvokatens råd:

  •        Overvej fordele og ulemper ved at handle på en tvangsauktion
  •        Kontakt en boligadvokat allerede inden en eventuel besigtigelse
  •        Forbered dig grundigt sammen med boligadvokaten allerede inden besigtigelsen og tag eventuelt en byggesagkyndig med
  •        Læg dig fast på hvor langt du vil gå i budgivningen og få din boligadvokat med til selve auktionen