Dette notat er udarbejdet af advokat Bjarne Ditlevsen i tilslutning til en foredragsrække om køb af ejendom på tvangsauktion, afholdt af Berg Advokater, hvor en redegørelse for reglerne omkring tvangsauktion over faste ejendomme er indgået som et af temaerne.
Notatet omhandler de vilkår, der gælder for en sådan tvangsauktion. Det man kunne betegne for aftalegrundlaget for et køb på en tvangsauktion.
De almindelige auktionsvilkår opererer med to begreber, nemlig:
- ”auktionsvilkårene”:
omfatter de mere generelle, overordnede regler, der gælder for alle auktioner
- ”salgsvilkårene”:
omfatter den konkrete ejendoms forhold.
(Bjarne Ditlevsen fremhæver indledningsvist, at det hedder en tvangsauktion og ikke en tvangsaktion, som mange ofte fejlagtigt kalder det. Det stammer fra latin, ”auctio”, der betyder ”forøgelse”, nemlig af buddene).
Noget om baggrunden og reglerne for en tvangsauktion ved advokat Bjarne Ditlevsen:
En ”tvangsauktion” betyder et ”tvangssalg”, altså, at det ikke er ejendommens ejer, der ønsker at sælge sin ejendom, men nogle andre.
”Tvangen” i tvangsauktionen kan være rettet mod:
- ejeren:
nemlig, der hvor ejeren ikke vil medvirke frivilligt til et salg, herunder ikke give en fuldmagt:
- en/flere rettighedshavere i ejendommen, panthaver eller servituthaver, som det er nødvendigt at få fjernet, for at ejendommen kan gøres salgbar, og som ikke vil medvirke hertil frivilligt.
I disse situationer er ”tvang” nødvendig.
Sådanne tvangssituationer bevirker, at man ikke kan nøjes med de almindelige regler, der gælder for en sælger og en køber i en frivillig handel. I et retssamfund er man derfor nødt til at gå ind over nogle myndigheder, som så styrer begivenhederne. Så en tvangsauktion er en myndighedshandling, ikke en typisk frivillig aftale.
Nu er det jo kun salget, der er en tvangshandling, ikke købet: Myndighederne kan jo ikke udpege en bestemt person, der tvinges til at købe. Så derfor skal der jo også være nogle beskyttelsesregler for en køber.
Tvangsauktionsreglerne går i høj grad ud på at beskytte køberen. En af de helt grundlæggende regler omkring fastlæggelsen af vilkårene for en tvangsauktion går netop på en vurdering af, om en foreslået ændring af standardvilkårene vil kunne være i strid med en købers interesser. Det gøres ikke for at være købervenlig – en tvangsauktion er jo slet ikke venlig – men udelukkende for at sikre det højest mulige bud.
Myndigheden i en tvangsauktion er domstolene: fogedretten i første instans og landsretten som appelinstans.
Tvangsauktionsreglerne findes derfor i retsplejeloven, nærmere bestemt i Tredje bog, fjerde afsnit, kapitel 45– 55, om ”Tvangsfuldbyrdelse”. Det kan lyde indviklet, og det er det ofte også.
Standardvilkår og individuelle tilpasninger ved advokat Bjarne Ditlevsen
Tvangsauktioner, der som anført styret af fogedretten som myndighed, afvikles som udgangspunkt efter nogle standardrammer. På side 3 i ” det blå omslag” oplyser Bjarne Ditlevsen, at man kan se, at det er Justitsministeriet, der har fastlagt disse standardrammer. Det er derfor begrænset, hvad der kan ændres heri. Så enhver tvangsauktion er baseret på disse standardvilkår, som man derfor som byder på en tvangsauktion skal sætte sig rigtigt godt ind i. De udgør udgangspunktet.
Men det er vigtigt at forstå fremgangsmåden ved en tvangsauktion fra start til slut, fordi det er i den samlede proces, at auktionsvilkårene – de vilkår, man som køber byder under og er bundet af:
- udgangspunktet er rekvirentens auktionsbegæring, hvor ”det blå omslag” og den vedlagte salgsopstillingen indgår,
- men disse basisvilkår kan blive ændret undervejs af fogeden efter anmodning fra både ejeren og rettighedshavere (panthavere og servituthavere), ved vejledningsmøde, forberedende møde, salgsopstilling fra sagkyndig, alle de fremlagte bilag, servitutindhold, oplysninger til auktionprotokollen på afsluttende auktionsmøde
- begæring om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring fra auktionssælger.
Bjarne Ditlevsen forklarer , at det derfor er en meget vigtig proces for en auktionskøber at forstå og sætte sig ind i hele denne forberedelsesproces lige op til starten af budgivningen, for bagefter er der ingen forhandlingsmuligheder. Her er der kun en ting, der tæller, nemlig prisen, alle andre vilkår ligger definitivt og bindende fast, når fogeden åbner for budgivningen. Der gælder ingen fortrydelsesret.
Så det at byde på en tvangsauktion går ud på dels grundigt at kende systemet, dels at have fulgt med i hele processen fra start til slut og notere sig alle fastlagte vilkår. Man kan ikke bare møde 5 minutter før åbningen og så gå ind og give et bud. Der bør ligge en grundig forberedelse forud.
Afsluttende om dette punkt, så kan man ikke som budinteresseret anmode om at få et bestemt vilkår ændret. Man skal simpelthen tie stille, indtil man ønsker at give et bud. Man har ikke nogen forhandlingsret som køber. Man skal også huske, at reglerne om fortrydelsesret ikke gælder her.
Det er det sædvanlige, at der ved frivillige ejendomsoverdragelser medvirker professionelle rådgivere for en køber, selvom der ofte er en række særlige beskyttelsesregler for en køber i den frivillige handel. Det skyldes, at det alligevel er både vigtigt og kompliceret at handle en fast ejendom, og udgiften hertil som en del af den samlede pris trods alt er beskeden. Men dette rådgiverbehov er, fremhæver advokat Bjarne Ditlevsen, mange gange forstærket ved et køb på en tvangsauktion, som slet ikke indeholder de samme beskyttelsesregler.
Hvad omfatter auktionen, hvad følger med i købet, og hvad er vilkårene ved advokat Bjarne Ditlevsen
”Det blå omslag” punkt 1:
Det, der efter tinglysningslovens regler indgår under en bestemt ejendoms pant, indgår også under det, der medfølger på en tvangsauktion (fx hvidevarer i en beboelsesejendom og erhvervstilbehør og bestanddele i en erhvervsejendom). Det kan være komplekse problemstillinger, men det er normalt noget, der skal afklares under beskrivelsen og forberedelsen, hvis der er tvivl. Man skal her se på en købers behov for klarhed.
ejendommen overtages som den er = uden mangelsansvar for fogeden eller rekvirenten. Det kan ikke afvises, at der kan være et ansvar for ejeren, men det har næppe nogen værdi. En tilstandsrapport kan være god og en forudgående besigtigelse og undersøgelse ubetinget nødvendig (ingen fornuftig person køber en fast ejendom ubeset)
Særligt om lejemål
Lejemål er et kapitel for sig, som en auktionskøber skalvære utroligt opmærksom på. Udgangspunktet for en køber er, at et lejemål skal respekteres, og at lejer nyder stor beskyttelse. Det er uanset, om det er bolig eller erhverv: både lejeloven og erhvervslejeloven udtaler direkte, at en lejeaftale er beskyttet, selvom den ikke er tinglyst. Tinglysningsloven indeholder også en særlig beskyttelsesregel ved forudbetalt leje.
Så en budinteresseret skal altid skaffe sig fuld indsigt i alle relevante lejeforhold inden et bud. Særligt omkring ejerlejligheder er der en stærk beskyttelsesregel for lejer, forklarer Bjarne Ditlevsen.
Særligt om servitutter, brugsrettigheder og hævd
Der kan være mange slags servitutter på en ejendom: offentlige reguleringer af forskellig art og private aftaler. Udgangspunktet er, at en servitut medfølger og derfor skal respekteres af en auktionskøber. Der er nogle undtagelsestilfælde, hvor en servitut kan fjernes ved noget, der hedder alternativt opråb.
Ligesom et pantebrev, så står en servitut på en bestemt prioritetsplads. Servitutter, der står foran alle pantebreve, kan ikke fjernes. Der er derimod mulighed for, at fogedretten tillader alternativt opråb vedrørende servitutter, der står oppe i prioritetsrækken. Hvis der kommer alternativt opråb, så er det amatørerne skal holde sig hjemme. Her kan man komme rigtig galt af sted, hvis man ikke kender systemet, understreger Bjarne Ditlevsen.
Der gælder en særlig regel i tinglysningslovens § 26 om hævd. Hævden kan fx gå ud på, at der er andre – private eller offentligheden – der har en ret til at benytte en vej eller sti over en ejendom. For en køber kan det være en ubehagelig opdagelse, hvis en sådan ret ikke er oplyst. Hvis en køber er i god tro om en anden persons utinglyste rettigheder over en fast ejendom, så er det normale, at en sådan utinglyst ret forsvinder ved et ejerskifte til en godtroende erhverver. Det gælder også en utinglyst hævdvunden ret, men netop på grund af den lange hævdsperiode, så er der en udvidet beskyttelse for hævdshaveren, nemlig at hævden fortsætter over for den godtroende køber, hvis han ikke reagerer mod hævden med sagsanlæg inden 2 år. Denne regel gælder ikke kun ved tvangsauktionskøb, men ved alle køb.
”Opråb”, samlet, særskilt eller alternativt
”Opråb” betyder, at fogeden nu beder om bud. Juridisk er der tale om en såkaldt ”opfordring til at give tilbud”. Et afgivet tilbud er bindende for tilbudsgiveren, men ikke for modtageren – fogedretten. Først når fogeden har givet hammerslag, er der indgået en bindende aftale. Men fogeden har ikke pligt til at acceptere den højestbydendes bud.
Normalt gives der et samlet bud på ejendom og tilbehør. Men der kan forekomme tilfælde af uensartet behæftelse. Ikke alle panthavere har pant i det samme eller det hele. I disse tilfælde er der nogle særlige opråbsmetoder med opråb af først ejendom alene, derpå løsøret alene, og til sidst samlet opråb. Man ser her på, hvilke bud, der giver mest. Her skal man også være på vagt som bydende og kende teknikken og konsekvensen.
Som oplyst kan der forekomme det, der hedder alternativt opråb, nemlig hvor der er en servitut oppe i prioritetsrækken, som nogle af de andre rettighedshavere finder generende for ejendommens værdi. Her har man en budteknisk mulighed for at søge at slippe af med en sådan belastende servitut. Hvid fogeden har godkendt at anvende teknikken alternativt opråb, så starter man med at bede om bud, hvor servitutten bliver stående. Her er teknikken, at kun servitutindehaveren – som vil beskytte sin ret – afgiver et bud, og at alle andre holder deres mund, og private bydende. Hvis der ikke kommer et bud, der erså højt, at man når op på servituttens plads, så sætter fogeden det andet opråb i gang, nemlig uden overtagelse af servitutten. Får man herved et højere bud end det første (hvor måske slet ingen har budt), så forsvinder servitutten. Så her skal man passe gevaldigt på.
Salgsvilkårene – aftalegrundlaget ved advokat Bjarne Ditlevsen
Vi er her inde på de individuelle vilkår og beskrivelser af netop den ejendom, som er sat på tvangsauktion, fortæller Bjarne Ditlevsen.
Rekvirenten skal udarbejde en ”salgsopstilling”. Det følger af retsplejeloven. Advokatrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening har i fællesskab udarbejdet en standard salgsopstilling, som er den, der normalt anvendes. En kopi er vedlagt ”det blå omslag”. Der gælder herom følgende:
- denne udfyldte salgsopstilling sammen med Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår i det blå omslag udgør sammen med de bilag, der er vedlagt salgsopstillingen og de oplysninger, der gives under auktionsforberedelsen lige frem til opråbstidspunktet, udgør det samlede aftalegrundlag for et auktionskøb. Det er derfor et helt centralt, juridisk dokument, siger advokat Bjarne Ditlevsen,
- oplysningerne i salgsopstillingen og de vedlagte bilag skal have en sådan kvalitetsmæssig og fuldstændigheds karakter, at de udgør et korrekt og fyldestgørende grundlag for at opnå de bedste bud på ejendommen.
- oplysningerne skal opfylde nogle mindstevilkår, men der kan frivilligt gives yderligere oplysninger. Der har gennem årene været ført en del retssager fra fogedretten eller købere, hvor man har fastslået, at oplysningerne har været enten utilstrækkelige eller direkte forkerte. Så der påhviler rekvirenten et stort ansvar her. Det er bestemt ikke noget, man som panthaver selv skal prøve stille an med. Det kræver stor viden og erfaring at lave et korrekt og ordentlig salgsmateriale til en tvangsauktion, netop fordi der ikke foregår nogen forhandling mellem køber og sælger.
Ejendomsbeskrivelse
Det er selvfølgelig vigtigt, at det skriftlige grundlag for en tvangsauktion er lavet så grundigt og omhyggeligt som muligt. Det er jo netop meningen, at det skal være den første ”appetitvækker” for mulige købere. Det gælder oplysninger om bl.a.:
- den faktiske tilstand, forsyningsforhold, positivt og negativt
- hvad, der medfølger af effekter
- en række økonomiske oplysninger om udgifter og indtægter
- alle væsentlige bilag og dokumenter vedrørende ejendommen og dens forhold, herunder om lån og servitutter, lejeforhold mv.
Bjarne Ditlevsen fremhæver, at ejendomsbeskrivelsen bør indeholde alt, det der kræves for at en køber kan vurdere sit budgrundlag.
Prioritetsopgørelsen – pant- og udlægshavere
Når man i dag køber en fast ejendom i fri handel, så er det ofte på kontantvilkår. Den købesum, der skal betales af køber, skal han betale kontant til sælger. Så må sælger sørge for at indfri sine lån i ejendommen, og køber skal skaffe sin egen belåning.
Sådan foregår det ikke helt på en tvangsauktion:
- alle, der har penge til gode i ejendommen, enten som pant eller udlæg, skal opgøre deres tilgodehavende efter tvangsauktionsreglerne i de 5 kolonner:
- i den venstre kolonne skal alle vigtige vilkår beskrives. De 4 andre kolonner er til opgørelsen af fordringen:
- nr. 1: den totale opgørelse, alt inklusive restgæld, renter, morarenter og omkostninger. Ved opgørelsen af restgælden for især kreditforeningslån skal man være opmærksom, at restgælden ikke er identisk med et indfrielsesbeløb, som kan være væsentligt større
- nr.4: hvis ingen del af gælden kan overtages, føres hele beløbet fra kolonne 1 over i kolonne 4, som køber skal betale inden 6 mdr. Alle udlæg ender her.
- hvis en del af beløbet under kolonne 1 kan overtages af køber, så fordeles beløbet mellem kolonne 2 og 3, hvor kolonne 2 kan overtages og kolonne 3 skal betales kontant inden 4 uger.
Ved hjælp af denne opgørelsesmetode kan en budgiver til enhver tid regne ud, hvor i prioritetsrækken man befinder sig. Og dermed, hvor mange kontanter, der skal til ved et bestemt bud.
Omkostninger uden for budsummen (”Størstebeløbet, der skal betales ud over budsummen”), ved advokat Bjarne Ditlevsen
Som auktionskøber skal man ikke kun betale eller berigtige sit auktionsbud. Man skal også betale nogle nærmere angivne ”beløb ud over auktionsbudet”.
Salgsopstillingen skal indeholde en angivelse af, hvad det er for omkostninger, og beløbets størrelse.
Den opgørelse, som rekvirenten her indsætter, er bindende for rekvirenten på den måde, at der ikke senere kan kræves andre omkostningstyper eller et større beløb end det opgjorte.
Rekvirenten skal opgøre et såkaldt ”størstebeløb”. Det kan skyldes, at man ikke har kunnet opgøre det præcise beløb. Rekvirentsalæret kan stige, hvis man kommer over ejendomsværdien.
Der skal derfor efter auktionen foretages en præcis opgørelse. Det er i sig selv en opgave at kontrollere, at der ikke opkræves et forkert beløb over for køber. Beløbet skal betales inden 4 uger efter auktionen.
Afgifter mv. til det offentlige i anledning af auktionen ved advokat Bjarne Ditlevsen
Som auktionskøber skal man være opmærksom på, at man ud over budsummen og omkostningerne ud over budsummen også skal betale forskellige afgifter til det offentlige i anledning ag auktionskøbet, inden man kan få sit auktionsskøde.
Det er fogedudgifterne (normalt under rekvirentudgifterne) og auktionsafgiften (½ % af auktionsbudet + omkostningerne ud over buddet) og så en mindre udgift for auktionsbogsudskriften.
Bjarne Ditlevsen oplyser, at disse beløb skal betales kontant.
