Den 1. januar 2011 trådte en række nye momsregler i kraft. Efter disse regler er erhvervsmæssigt salg af nye bygninger og byggegrunde momspligtigt. De nye momsregler har skabt megen debat og været årsag til mange misforståelser. Nu er der imidlertid kommet mere klarhed over indholdet af de nye regler, da SKAT har afgivet en del bindende svar derom samt udarbejdet en vejledning om de nye momsregler.
Generelt:
De nye momsregler trådte i kraft den 1. januar 2011, og betyder, at der skal tillægges moms ved salg af nye bygninger og byggegrunde. SKAT har i et bindende svar udtalt, at et salg af en byggegrund ikke er omfattet af de nye regler, hvis blot købsaftalen blev indgået inden den 1. januar 2011. Det er uden betydning, om købsaftalen er betinget. For salg af nye bygninger, hvilket også omfatter bygninger, hvor der er udført væsentlige til- og ombygninger, er salget ikke omfattet af de nye regler, hvis arbejdet blev påbegyndt inden den 1. januar 2011. For nybygninger er det dog et krav, at byggeriet var kommet så langt, at fundamentet var støbt inden d. 1. januar 2011.
Som udgangspunkt er det erhvervsmæssigt salg af nye bygninger og byggegrunde, der er momspligtigt. Privatpersoners salg af egen bolig og sommerhus kan fortsat ske uden at der skal tillægges moms. Yderligere bliver privatpersoner ikke momspligtige ved frasalg af en byggegrund, som har været en del af den pågældendes private bolig. Hvis en privatperson har købt en byggegrund, som det bliver nødvendigt at videresælge på grund af bristede forudsætninger, som f.eks. hvis der ikke kan lånes penge til et planlagt byggeri, er privatpersonen ikke momspligtig af salget. Det er dog en konkret vurdering, om der forligger en bristet forudsætning, og om en privatpersons udstykning af sin grund til flere byggegrunde med henblik på salg kan ske uden at der skal tillægges moms.
De nye momsregler finder anvendelse ved salg af nye bygninger (med eller uden tilhørende jordareal), salg af byggegrunde og salg af bebyggede grunde. Disse begreber vil blive defineret herunder.
Salg af nye bygninger (med eller uden tilhørende jordareal):
Begrebet nye bygninger omfatter både nyopførte bygninger og bygninger hvorpå der er udført til- og ombygningsarbejder i væsentligt omfang. Salget af bygningerne er dog kun omfattet af momspligten, hvis bygningen opføres for sælgers regning. Hvis bygningen opføres for fremmed regning (købers), er byggeriet som udgangspunkt ikke omfattet af momspligten. Det er altså afgørende, hvem der ejer bygningen på det tidspunkt hvor det egentlige arbejde begyndes.
Til- og ombygningsarbejder i væsentligt omfang:
Der er tale om til- og ombygninger hvis:
- Der udføres forbedringsarbejder såsom ny facade/tagbelægning, nye vinduer/døre, ombygning af køkken, vådrum og lignende, som ligger ud over almindeligt vedligeholdelsesarbejde.
Der er tale om til- og ombygningsarbejder i væsentligt omfang hvis:
- Værdien af til- og ombygningsarbejdet overstiger 50 pct. af ejendomsværdien før til- og ombygningen med tillæg af værdien eksklusive moms af det udførte til- og ombygningsarbejde.
- Eksempel: Værdien af en ombygning er på kr. 1.100.000. eksklusiv moms. Ejendomsværdien inden ombygningen er på kr. 1.00.000. Beregningsgrundlaget er således kr. 2.100.000. Da ombygningen til kr. 1.100.000 kr. udgør 52 pct. af beregningsgrundlaget – og altså er over 50 % - er ombygning momspligtig.
- Er der tale om en bygning med tilhørende jord, skal værdien af til- og ombygningsarbejdet blot overstige 25 pct.
Til nyopførte bygninger og bygninger hvorpå der er udført væsentlige til- og ombygningsarbejder er der visse tidsmæssige betingelser.
En bygning er ny med deraf følgende momspligt ved salget hvis:
- Første salg sker inden den første indflytning
- Første salg sker efter den første indflytning men inden fem år efter færdiggørelsen.
- Andet og de efterfølgende salg sker inden fem år efter bygningens færdiggørelse og bygningen ikke har været i brug i en to-årig periode efter færdiggørelsen (dette behøver ikke være en sammenhængende periode). Yderligere er det et krav, at det første salg er indgået mellem interesseforbundne parter.
o Leverandør og modtager anses for at være interesseforbundne hvis der er familiemæssige relationer, retlige relationer, ledelsesmæssige relationer, medlemsmæssige relationer eller anden økonomisk interesse mellem dem.
Fælles for salg af nye bygninger er begreber som færdiggørelse og indflytning:
Færdiggørelse i forhold til femårs fristen: Byggeriet anses for færdigt, når det definitivt kan anvendes til det formål som den er beregnet til. Dette beror på en konkret vurdering, og ikke ejers egen subjektive vurdering.
Indflytning i forhold til kravet om toårs ibrugtagning: Indflytning er sket, når bygningen er taget i brug til det formål, som den er bestemt til.
Hvis det kun er en del af bygningen, der opfylder femårs fristen i forhold til færdiggørelsen eller toårs fristen i forhold til ibrugtagning, skal salgsprisen for ejendommen fordeles mellem den del af ejendommen der er momspligtig og den del af ejendommen der er momsfritaget.
Salg af byggegrunde og bebyggede grunde:
Byggegrunde:
Dette er defineret som et ubebygget areal bestemt til bebyggelse. Det er uden betydning, om der er sket byggemodning eller ej.
Hvis formålet med køb af gamle bygninger med dertilhørende grund er at rive bygningerne ned og bygge nye, skal dette ses som køb af en byggegrund, og derfor omfattet af momspligten. Det er derfor væsentligt, at sælger er klar over købers hensigt med de gamle bygninger, da det er afgørende for, om sælger er momspligtig af salget.
Bebyggede grunde:
Der er her tale om særskilt levering af bebyggede grunde, hvor for eksempel bygningen ikke overdrages samtidig med overdragelse af grundarealet, idet køber i forvejen ejer den bygning der ligger på grunden.
Hvis der mellem køber af bygningen og sælger af bygningen indgås aftale om leje af det grundareal hvorpå bygningen er eller senere bliver opført, er udlejningen af grunden momsfri. Hvis udlejer herefter sælger grunden til lejer, er dette salg ligeledes momsfrit, idet grunden udelukkende har været anvendt til momsfritaget udlejning.
