På foranledning af Præsident Francois Hollandes regering besluttede det franske parlament i juli 2012 større ændringer til finansloven. Der er tale om en skattepakke, som trådte i kraft med det samme. Lovændringen er motiveret i politiske bestræbelser på at oprette nationalbudgettets underskud.

For ejere af en ferieejendom (fr: résidence secondaire) i Frankrig, er det nok så bemærkelsesværdigt, at finanslovændringerne afstedkommer en markant skattestigning på et realiseret salgsprovenu.

Salg af helårsbolig (fr: résidence principal) er som hidtil ikke underlagt beskatning. Man er fast bosat i Frankrig, når man svarer fransk indkomstskat og opfylder bopælskriterierne i § 4b Code General des Impôts (dk: Den Generelle Franske Skattelov). Lovparagraffen opstiller objektive, men også subjektive støttedefinitioner som tilknytning, hjemsted for interesser m. m.

De nye skattesatser

Allerede gennem flere år har det været gældende, at kapitalvindingsskat herudover tillægges CSG – Contribution Sociale Généralisée (dk: sociale afgifter), når sælger er fast bosat i Frankrig. CSG udgjorde 13,5% (12,8% indtil 2011), men er fra juli 2012 øget til 15,5%. Herved er et samlet skattetræk på kapitalgevinst nu 34,5%

Kapitalvindingsskat for EU-bosatte uden for Frankrig har hidtil været på 19% (16% indtil 2011).

Foruden skattestigningen gælder det, at alle med bopæl i EU  - og altså ikke kun fransk bosatte, skal betale CSG af fortjeneste ved et ejendomssalg: såvel bosatte i EU som i Frankrig betaler derfor 34,5% fremover.

Sælgere af fast ejendom bosiddende uden for EU, fx i USA, skulle indtil skatteændringen betale 33,33% i kapitalvindingsskat. Regeringen vedtog, at der også her pålægges CSG, hvilket indebærer en beskatning af samlet provenu på i alt 48,9%

Endelig gælder det for lande, som Frankrig ikke har skatteaftaler med eller på anden måde ikke samarbejder med, at skattesatsen er steget til 65,5%

For sælgere med fast bopæl i Danmark eksisterede der indtil 2009 en særlig favorabel undtagelse: Fortolkningen af den daværende dansk-franske dobbeltbeskatningsaftale fra 1957 medførte, at i Danmark bosatte sælgere af fransk fritidsbolig, var henvist til at afregne kapitalvindingsskat i Danmark (hvor gevinst på salg af fritidsboliger ikke beskattes). Denne tolkningsmaksime ophørte efter den danske opsigelse af dobbeltbeskatningsaftalen.

Fra 2009 indledtes et nyt og uafklaret skatteforhold mellem Danmark og Frankrig. Der består således ingen aftale mellem landene for tiden. Principielt set er Danmark i kategorien med lande uden skatteaftaler (65,5%) og skal derfor mødes med den højeste skattetarif. Det er dog nugældende fransk fortolkning at betragte Danmark som ethvert andet EU-land og opkræve en samlet skat på 34,5%

I øvrigt er det uset, at to medlemslande i EU ikke har en aftale mellem sig. EU-Traktatens art. 293 forudsætter, at der skal eksistere aftaler medlemslandene i mellem for at undgå dobbeltbeskatningssituationer. Danmark har indtil videre ikke ønsket at oprette nogen form for aftale med Frankrig, som herefter er henvist til at vente. Dog har det franske skatteministerium i 2010 udarbejdet et cirkulære, der i nogen grad skattemæssigt afbøder diverse retslige problemstillinger.

Reduktionsperiode

Kapitalvindingsskat og CSG reduceredes tidligere gradvist til 0% efter 15 års ejerskab på en linær skala. Fra 1. februar 2012 er reduktionsperioden udvidet til 30 år således, at der ydes nedslag i skatten fra det 5. til 30. ejerår. Sælges der inden for en ejerperiode af 5 år, er der fuld beskatning, mens et salg efter 30 år er skattefrit. Desuden gælder det, at reduktion nu er progressiv.

Grundlag for kapitalvindingsskat

Anskaffelsespris er per definition handelsprisen forhøjet med notarudgifter (tinglysningsafgifter til den franske stat), hvilket er en omkostning, køber afholder. Forbedringsarbejder kan medregnes mod fremlæggelse af håndværkerregninger. Dog på betingelse af, at sådanne arbejder reelt set har forhøjet ejendommens værdi. Det kan være forbedrende installationer, elevator, udvidelser og nye indretninger.

Derimod kan særlige franske statsstøttede arbejder, som allerede har været anerkendt med et skattefradrag (fx. isoleringsarbejder eller solfangeranlæg) naturligvis ikke medregnes endnu engang.

Renoveringsomkostninger til fx et nyt badeværelse eller et nyt tag er per definition ikke en forbedring i skattemæssig forstand, men en renovering – uanset hvor flot taget end måtte blive.

Har sælger ejet ejendommen i mere end 5 år kan dens anskaffelsespris endvidere opjusteres med 15%. Der er tale om en standardkorrektion af købsprisen, der skal dække diverse udokumenterede forbedringsomkostninger. Der kræves således ikke dokumentation for renoveringsarbejderne for at nyde godt af korrektionen på 15%. Kan sælger fremlægge dokumentation (regninger og faktisk betaling) for et afholdt beløb over 15% til forbedringer (ikke til vedligeholdelse), kan der vælges en konkret opjustering i stedet for. Man skal dog være opmærksom på, at en konkret opjustering fortolkes indskrænkende, hvorfor underlaget skal være veldokumenteret.

Salgsprisens skattegrundlag fratrækkes udgifter til salgsomkostninger. Det drejer sig om sælgers salær til ejendomsmægler og omkostninger til de obligatoriske sælgerrapporter (på fransk: les diagnostics), jævnfør forbrugerbeskyttelsesloven SRU (Solidarité et au Renouvellement Urbains), som omfatter bl. a. undersøgelser for asbest, termitter (ikke alle kommuner), bly (ejendomme fra før 1948), opmåling af kvadratmeter i ejerlejligheder, gas- og elinstallationer samt eksponering i forhold til naturkatastrofer. (Sidstnævnte lyder dog mere dramatisk end, det er tilfældet). Endelig kan fratrækkes omkostninger til aflysning af pant og andre hæftelser på ejendommen, der skal slettes ved ejerskifte.

Forskelsbeløbet mellem købs- og salgspris betales der skat af. Jo mindre gabet er mellem de to, jo mindre skat. Selvom det nok er en ringe trøst, så må man bære i erindring, at årsagen til der betales skat trods alt skyldes, at der er opnået en fortjeneste.

Artiklen kan frit anvendes mod angivelse af kilde.